• Ari Urieli

הורדת עלויות הביצוע בבנייה קיבוצית


תמונת הקיבוץ: KLUGER ZOLTAN

הורדת עלויות הביצוע בבנייה קיבוצית נכונה עבור כל סוגי הקיבוצים - הקיבוץ המופרט או השיתופי.

כולנו רוצים את הכי טוב בפחות כסף. נוסף לכך, בקיבוצים המופרטים אנו רוצים "דגם בר השגה" שיאפשר לכולם לממש את חלום הבית בקיבוץ.

איך עושים זול וטוב? והאם יש דבר כזה בכלל?

כדי לתת תשובה מקצועית יש להכיר מספר עובדות על איך הענף עובד ומהו מבנה עלויות פרויקט.


מבנה עלויות פרויקט

עלות הפרויקט מורכבת מעלויות ניהול ותכנון, עלויות הרישוי, קבוצת עלויות המימון, מיסוי ובסוף עלויות הביצוע.

עלויות הביצוע נחלקות בשיח לעלויות שלד, גמר, פיתוח וניהול, אך בסופו של דבר נחלקות לפי הסוגים הבאים-

1. עלויות החומר: ספקי-בטון, ברזל, חול, דלתות וכדומה.

2. עלות קבלני משנה: קבלן השלד, אלומיניום, חשמל, אינסטלציה וכדומה. 

3. עלות כוח אדם ניהולי ועובדים.

4. עלות ציוד בניה.

על עלויות אלו הקבלן מעמיס תקורת חברה ורווח. הטבלה המסכמת של קבלן יכולה להיראות עבור בית של כ 160 מ"ר, כדלקמן -


מהאמור לעיל, ניתן ללמוד שהמרכיב החופשי בתמחיר עלות הביצוע הוא העלות העקיפה.

העלות הישירה תהא דומה למרבית הקבלנים. כולם קונים ברזל במחיר דומה וכך גם את הריצוף והדלתות. ההפרשים קטנים ולא הם אלו שיעשו את ההבדל גדול בעלות הכוללת.


המסקנה הנדרשת- חשוב מאוד לדעת מה העלות הישירה! שני טעמים לדבר- 


הטעם הראשון - לא לקחת מחיר נמוך מדי כי אז נדע מראש שהקבלן לא יסיים את הפרויקט כי יפסיד כסף והקיבוץ יפסיד ביחד איתו. לחילופין, הקיבוץ ישלים לקבלן את הפער, כי אין קסמים בבניין, מה שצריך לעלות אכן יעלה. 


הטעם השני - לדעת לא לשלם יקר מדי לקבלנים כי אז לא נשיג את היעד של בנייה זולה. מי רוצה להיות פראייר? פה מחוייבת השאלה - מה זה "זול"? כי הבנו שאין קסמים והעלות הישירה של מפרט נתון תהא דומה מאוד אצל כולם. כנראה, "זול" יהיה המחיר שיתן לקבלן רווח מצומצם, כזה שיאפשר לו לבנות באיכות את הבנייה ולהשקיע בביצוע ובשרות. אם יהיה "זול מידי", נוביל למצב בו הקבלן מפסיד, וכך ככל הנראה הקיבוץ יפסיד עימו. צריך לייצר מצב של WIN-WIN אחרת יהיה LOOSE-LOOSE, מעטים המקרים בהם יש WIN LOOSE.


כמה קבלנים יבנו את הפרויקט?

שאלה זו בעלת השפעה גדולה על העלות. נחזור לנאמר לעיל על מבנה עלויות הפרויקט. חברה גדולה, מחזיקה משרדי חברה, כלומר בעלת עלות גבוהה של תקורות חברה, ישנם מספר פרויקטים המתנהלים בחברה והקבלן תופס עלות זו כחלק מעלות הפרויקט.

חברה קטנה לרוב ללא עלויות תקורות חברה, המשרד בבית או מחוץ לבית אך עלותו קטנה מאוד. כלומר, בפרק התמחיר, העלות הזו לא תחשב ולמעשה פה תהיה הוזלה משמעותית של כ 3-5%  מעלות הביצוע.


יותר מכך, קבלן קטן לרוב הוא זה שמנהל את הפרויקט, על כן, מחשיב את שכרו כחלק מהרווח, פועל יוצא, עלות תקורת האתר קטנה וגם פה, הקטנה זו באה לידי ביטוי בהצעת המחיר, כלומר חסכון ישיר בעלות הביצוע.


על כן, כדי להוזיל את הפרויקט כנראה שנצטרך לפנות לקבלנים יחסית קטנים. אבל אז, יש לנו פחד שקבלנים אלו, כקטנים, יהיו פחות יציבים, נפחד מבעיות איכות ושרות. הכל נכון.

דילמה ראשונה המלמדת אותנו על כך שכל בחירה תחביא יתרון אחד וסיכון אחר. קבלן גדול יתן לנו לכאורה (בהחלט לכאורה) כי לרוב אותו קבלן עושה שימוש בקבלנים קטנים והביטחון המרכזי הוא שיש לקבלן הגדול כיסים מספיק גדולים כדי להפסיד. סוגיה חשובה בפני עצמה. אך מכיוון שקבלן לא אוהב להפסיד, סוף סיפור שהקיבוץ יכסה וישלים על כל הפערים ככל וישנם.

כנראה שבכל בחירה יהיה סיכון לכשל והרי כבר נבנו פרויקטים בקיבוצים וכבר יש סימוכין לכך שקבלן גדול זו לא ערבות להצלחה, כמו גם קבלן קטן זו לא ערבות להצלחה. אז מה כן?


ניהול! זו הערבות להצלחה.


הכל מתחיל ונגמר בניהול. ניהול נכון של התכנון, אחר כך ניהול נכון של המכרז לביצוע, ניהול נכון של החוזה לביצוע, ניהול נכון של הביצוע עצמו, ניהול נכון של המסירות בסיום הביצוע וניהול נכון של שנת הבדק ותקופת האחריות.


ברקע, לא פחות ולפעמים יותר חשוב, ניהול נכון של קהילת הבונים ותהליכי ההתאמה האישית של הבתים. ניהול, ניהול וניהול. מרגע שזה יהיה בפרויקט, אז כנראה כל התהליכים האלו יקרו טוב יותר, נצמצם סיכונים ונגדיל סיכויים. האם יש פה ערבות של 100%, אנו גם פה כבר למודי ניסיון שאין 100% בבניין, אבל אם תהיה בעיה, היא תתגלה מהר, יעלה פחות כסף לתקנה והפרויקט יהיה יציב יותר.


ניהול הוא תחום ההתמחות שלנו ב Just Manage.

אם יש לכם בעיה, דילמה, או שאלה, אתם מוזמנים לפנות וננסה לעזור. www.justmanage.com או בטלפון ישירות אלי, ארי אוריאלי 054-9090200.


ארי אוריאלי, 

מנכ"ל ובעלים

118 צפיות
  • Facebook
  • YouTube

© כל הזכויות שמורות ל-ג'אסט מנאג' בע"מ 2018